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学区房交易转凉:去年有中介单月提成100万 现在抱怨开单很难!

时间:半年前

当学区房不再“对口入学”,是抓紧末班机会早买早值,还是在新政引导下果断下车?

热播电视剧《小舍得》中,女主南俪一家费尽周折买下学区房,没想到,学籍新政出台,学区房本从名校“通行证”成了一纸笑话。

电视剧外,大量中产家庭被困其中。买,是畸高的房价;不买,则是被淘汰的未知和恐惧。进退两难背后,是当代家长追逐优质教育资源的深层次焦虑。

4月30日,中央会议“防止以学区房名义炒作房价”首次提出,学区房或将被“打入冷宫”。但是,后续政策的不确定性,让徘徊在学区房外的家长们,多了几分犹疑。

虎妈们的烦恼

最近,“陆家嘴妈妈”、“海淀妈妈”和“朝阳妈妈”都有点烦。

为将孩子送进浦东新区“牛小”昌邑小学、“牛初”东昌东校,“桃乐丝”一家去年举债搬进了陆家嘴的“老破小”。

桃乐丝乔迁还没几个月,3月16日,上海教委发布中考改革新政:2022年9月起,重点高中将拿出约六成的入学名额,统一分配到上海各区各初中。

学区房交易转凉:去年有中介单月提成100万 现在抱怨开单很难!

从普通初中考上优质高中的学生数将增加,对于桃乐丝而言,学区房的“成色”大打折扣。有消息曝出,上海知名双学位的梅园片区,有房源挂牌价一夜下降60万元。

光谱的另一端,普通校的孩子看到了希望。

上海历城中学为例,其中考升学率在浦东新区内排名百名开外,每年100多名初三毕业生,大多的归宿是“三校”,即中专、职校、技校。有老师估计,在新中考招生细则下,应该约有5个区重点、市重点的入学名额分配到校。

一千多公里外的北京,“多校划片”也已接连降临东城、西城、海淀、朝阳,陆续打破“对口直升”。

4月下旬,海淀区“史上最严”入学新政提出:

2019年1月1日后,区内新登记并取得产证的住房用于申请入学,将不再对应一所学校,而是通过电脑派位的方式多校划片入学;2022年起,所有用于“九年一贯制”学校登记入学的住房,九年内只提供一个入学学位,此前为六年。

此外,海淀区首次提出,自2022年起,户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时,“不再对应登记入学划片学校,在区内协调解决”。

海淀区一名房产经纪人告诉《21CBR》记者,海淀的细则直愣愣浇熄了买家的热情:多校划片,即使买了学区房,也可能抽签进入“菜小”和“菜初”,降低了升学的确定性;九年一学位,降低了流通价值。

“区内协调解决”的杀伤力最大,开了学区房调控的先河,具体如何协调,此前没有先例参考,也没有具体政策出台。

热钱退潮

学区房交易陷入冰点,买卖双方都处于观望状态。

业内专家分析称,上海的教改工作,将优质高中资源以名额分配的方式进行配置;一些冷门初中过去家长不看好,后续入读优质高中的机会大增,各类学校可享受更公平的招考机会。

在“小升初”的机制下,也会传导到相关小学的择校,“哄抢好学区”的现象会减少,推动学区房价格降温。

上海我爱我家梅园中心店一名经纪人感受到,热钱在一夜之间退潮。

她告诉记者,去年11月底,梅园片区学区房交易高峰期,一个月内,共有121套学区房成交;临近的招远店,有经纪人一个月的业绩提成高达100余万。

新政之后,片区内成交量寥寥无几,经纪人“很难开单了”。

“去年涨价快,今年降价慢。”上海某中介直言,不少客户明确告诉他,买学区房就是为了投资

“手里的钱多了,看来看去,学区房最能升值,去年就是卖方市场,房东拥有绝对议价权。只要房东诚心出售,没未挂牌就会有人打听到消息,往往四五个人抢着看房。”该中介说。

上海浦东热门的梅园小区学区房,均价从2020年9月底的10.38万/平米,一路狂飙至到2021年初的14.37万/平米。沾上学区概念的一手房价格也被炒,前滩板块的“三湘印象名邸”项目,总价上千万的房源在一天之内被抢光。

在北京,受“7·31”多校划片政策影响,大量买家紧急入场。与2020年初相比,年底北京热点学区房价大幅跳涨,对应中关村一、二、三小的三个小区,涨幅在20%至40%;一套59.5平方米学区房,不到50天,从815万飙升至935万。

现在情况大相径庭,交易冷清,房价也有松动。

上海的崂山二街坊、三街坊楼盘为例,记者打听得知,2021农历新年前,36平方米学区房成交价约720万,年后同样大小房屋成交价约660万,最便宜一套为615万,降价超过百万。

打破“固化”

附着在住房上的教育资源不对等,是学区房被炒作的根源。

每一轮楼市大涨,不管一二线或三四线,学区房基本都是上涨领头羊。据学区字典统计,2020年前11个月,上海市场每成交100套,就有21套具备学区属性。

学区房与学位资源绑定、稀缺性显著,普通刚需或炒作客,一直看好学区房的保值升值的潜力。买卖学区房如同击鼓传花,上一户用完转手卖给下家,套现离场后还能分一杯羹,大家一度相信鼓点不会停。

4月末,高层罕见提及:“防止以学区房等名义炒作房价。”专家解读认为,高层重大会议首次提及学区房,充分说明此类问题的严峻性。

学区房交易转凉:去年有中介单月提成100万 现在抱怨开单很难!

政策的敲打早有先兆。

今年以来,京沪之外,合肥、深圳、杭州、西安等热点城市也密集出台学区房调控政策,围绕多校划片入学、生源均衡化、限制学区时限、排序入学等,动作频频。

5月10日,宁波率先宣布建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制,首批涉及9个热点学区、112个小区。

部分热点学区二手住房交易参考价格部分热点学区二手住房交易参考价格

5月13日,武汉市教育局也发布通知:坚持“以区为主、划片对口、免试就近”入学基础上,“酝酿打通中心城区与新城区的界限,实施城乡一体化管理模式,采取全市融通方式招生”。

但是,学区房调控,远没有想象的那么简单。以宁波的政策为例,有声音认为,价格“被指导”的学区房业主或暂缓房源入市,需求若未平抑,或加剧供需失衡。

短期内,学区房市场迅速降温,长期来看,取决于教育改革的提速。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,近年来,学区房调控的方向,在于隔断“有钱人买高价房-上名校-拉大社会差距”的循环和固化,弱化房产与优质教育资源的捆绑。

他预计,后续会以推广多校划片、摇号派位、限制学区房的入学名额、禁止举办各种竞赛等方式,来降低学区房的确定性。

专家认为,教育资源均衡化是未来大方向,京沪等热点城市的教育改革,或成大城市学区房改革的范本。



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