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交房就纠纷,北京限竞房迎来交付大考

时间:3个月前

从2017年到2021年,北京的限竞房已经走过了五个年头。


在这五年里,限竞房曾一度作为市场主流,几乎占据了整个住宅市场土地供应。2017年-2018年,两年共计出让住宅用地85宗,不限价地块仅有1宗。


2019年,土地供应市场开始反转,不限价地块后来居上,限竞房地块与不限价地块各占一半。不过,在全年出让的35宗住宅地块中,限竞房地块也高达21宗,高于不限价地块总数。


到了2020年,北京共计出让住宅地块45宗,其中限竞房地块仅有8宗。而在2021年上半年推出的30宗地中,限竞房地块,0。 

 

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2017年-2021年限竞房地块成交数据


从曾经的市场主流,到如今的渐入尾声,限竞房供需间的增减变化,意味着这种特殊的住宅产品在完成稳房价、隐地价、稳预期的使命后终将淡去。可是,限竞房“上限价格、下竞地价”,突出的价格优势背后,还掩藏着很多项目销售期与交付期的两极分化,以及部分开发商成本严控下货不对板、降标减配、虚假宣传等诸多问题。


所以,淡出之前,限竞房还要填好最后一份答卷。



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北京楼市五年蜕变



2018年6月8日,北京第一批限竞房预售许可预告公示。一天后,瀛海府以北京首个限竞房姿态开盘,30分钟卖光194套房源。


限竞房的首次亮相,无疑是一种成功。无论是对政策,对市场,还是对刚需。


于政策而言,限竞房成功稳住了房价、地价和预期;对市场而言,新物种的出现,丰富了产品形态,也在某种程度上释放出一种积极信号;而对刚需者来说,能以低门槛上车,还能在明码标价、不涨不捂的情况下,买到心仪的新房,已经是非常难得的机遇。


除此之外,限竞房的出现,也带动了北京楼市产品形态的革新。因为70/90政策影响,北京90平方米小三居的户型成为了当时主流,更高的空间使用率和更丰富的生活场景,颠覆了购房者对以往户型的认知。


而这也仅仅是限竞房的1.0时代。随后,90平方米三面宽的眼镜户型优化,三居一卫到三居双卫的功能设计,以及产品本身精神内核的包装,多重进化阶段,使市场经历从产品、配套、品质到精神内核的全新蝶变。


纵观这些年,其实无论是开发商之间产品力比拼,还是低门槛价格冲击,都能看出限竞房带给购房者更多的是利好。当然,限竞房也依然存在性价比高低的差异,但对它来说,限竞房已经很好完成了自己的使命,稳定房价,让更多的人能买到买房子



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限竞房消失的背后



限竞房为楼市所带来的改变,终将被历史铭记。但它作为楼市调控的一种工具,也终将会退去。


其实,限竞房的消退不是无迹可寻。早在2019年土地供应结构转变的时候,限竞房的命运就已经注定了。


从2017年-2018年的井喷式增长,到2019年限竞房和不限价商品房平分秋色,再到2020限竞房地块仅供应8宗。新增限竞房用地断崖式下跌,土地供应越来越少,限竞房退出北京新房市场舞台,也只是时间问题。


土地市场之外,在开发端,严格的限价政策也使房企盈利面临严峻挑战。相比不限价的商品房,限竞房售价相对较低,而建造成本、财务管理费用、营销费用、各项税费等支出大概占到房屋售价的30%,开发商的利润空间进一步被压缩。


中原地产研究中心数据显示,2017年以来,北京合计入市的限竞房地块共有103宗,这103宗土地拿地的成本价与房价差,最低的只有6300元/平方米,最高的在3万元/平方米以上,超过2万元/平方米的地块只有38宗,算上建安、营销、财务、税费等成本,多数项目都将亏损。


盈利不乐观,加上供应的井喷式增长,供大于求的现状和极低的去化率,让限竞房雪上加霜。从行业预估来看,限竞房的平均去化率46%,去化周期大概在15个月,远远低于开发商预期。


成本与去化高压之下,不可避免地影响到了限竞房的品质。压力再次传导到买房人身上,面对五年禁售政策和可能减配的房子品质,他们也开始面临着无解的人生拷问:买一套房,是需要考虑投资价值更多,还是考虑自住品质更多?机会面前,到底要不要低门槛上车,牺牲品质换房票?


选择很难。



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限竞房交付大考



自2018年第一批限竞房入市,到如今已经过去三年,从建设周期来看,限竞房逐渐进入交房阶段。据中房报统计,2020年至少27个项目完成首期交房。


从去年限竞房交付情况来看,减配、虚假宣传、违规赠送、延迟交付等维权问题大面积爆发,同时开发商在高低配规划上做的小文章,也引起业主之间对公共环境的权益之争。


减配是所有限竞房交付故事里,最致命的一个因素。无论是销冠,还是其他限竞房,在去年交付的项目里,都或多或少存在这个问题。


近期,由中粮、天恒、旭辉、恒基联合开发的祥云赋,就在交房前夕,被业主在工地外发现小区建筑外立面凹凸不平,大面积鼓包等严重工程质量问题。历经两次维权,业主仍未与开发商达成共识,得到满意整改方案。据业主透露,由于目前还未能进入工地内部,所以暂时无法得知祥云赋建筑主体、小区内部的施工质量。但从建筑外立面的情况推测,房子整体品质不容乐观。


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中粮祥云赋凹凸不平外立面 

图片来自祥云赋业主群


位于大兴的金地悦风华,由金地商置(00535.HK)控股子公司--金地兴晟操盘开发。该项目自去年9月交付后,业主多轮维权至今仍未平息。据小区业主反映,项目空调架破坏了防水层,导致建筑外立面起泡不平,屋内施工与承诺户型不符等多处质量问题。居住品质难以保障的同时,项目还存在虚假宣传、违规收取物业费等多重问题。


此外,去年还有多个项目,因项目延期交付被业主维权举报。此前,由碧桂园、国瑞置业等多家开发商联袂开发的海淀限竞房山屿西山著,也因延期交付陷入维权风波。据业主透露,该项目本该于2020年5月31日项目交房,但临近交付时却被告知延期至10月30日交付。业主表示,疫情影响延期交房可以理解,但根据北京市相关规定免责期限应是17天。如今项目无端延期五个月,业主生活受到很大影响,而开发商却只字不提违约赔偿问题。就连业主要求开发商公布项目的施工计划、施工进展等信息,开发商也未应允。


而就在2019年9月,山屿西山著还因为“涉嫌虚假宣传外立面基座层选材问题”被住建委通报,并移送市场监管部门,最终被行政处罚了20万元。


在去年维权的呼声中,高低配项目也曾多次被维权。位于北京市大兴区瀛海镇的万和斐丽,是由远洋、首创等多家联合开发的高端国际墅区。该项目开发时,因大片的绿地规划均布局在低密度产品附近,而高层项目出现在临街、边侧的尴尬位置,被高层住户不满。


此外,业主透露,万和斐丽还存在延期交付、虚假宣传、交付标准缩水等问题。


除却项目自身品质,还有部分项目因违规售卖被业主曝光维权。位于青龙湖的熙湖悦著,是龙湖联合国开东方、首开等多家开发商联袂打造的低密社区。就在近期,该项目被购房者举报,存在涉嫌“合同欺诈”以及违规收受购房款等问题。据透露,熙湖悦著在客户购房过程中,并未将项目关键缺陷告知购房者,以致导致其重大经济损失。此外,熙湖悦著还存在虚设资金监管账户,建筑不符合住建部住宅设计规范等问题。


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2021年即将交付限竞房项目表


去年交付的限竞房维权的不在少数,而2021年,还有26个限竞房即将交房。据统计,今年交付的限竞房项目主要涉及大兴、亦庄、海淀、丰台等多个区域。接下来这些项目能否交上一份完美答卷,在成本和利润之间实现购房者居住品质的最优解,中房报将持续追踪。