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五证不全、实控人被抓、预售监管资金消失……石家庄烂尾盘业主维权之殇

时间:3个月前

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石家庄长安区赫石府已烂尾五年。图片来自业主实拍。  




年中,是新房集中交付季。

据中国房地产网京津冀不完全统计,5月-8月,石家庄至少有40余楼盘、上百栋楼交付。但很多购房者并没有等到收房的喜悦,而是一个又一个歇斯底里的维权奔走。

买房四年未动工

创新科技城竟是工业用地

位于桥西区西二环的创新科技城,由石家庄市京州房地产开发有限公司开发,占地面积约100亩,总建筑面积约17万平方米,综合容积率3.0,致力于打造集办公、科研、住宅、产业于一体的企业总部聚集基地。

创新科技城东临西二环快速路,北接新石北路,南临新石南路,属于西南高教区。项目紧邻西二环快速路,距离火车站5分钟路程,距市中心10分钟路程,周边拥有丰富的教育配套设施。

位置不错,配套也到位,在石家庄工作的刘朋经人介绍后,凑了首付买了创新科技城。此后数年,刘朋和家人一直等着房子的后续进展。

可是没想到三年过去了,原本即将交付的房子,还是一片荒地。

意识到情况不对的刘朋,多方了解后,发现当时的创新科技城五证不全,根本没有任何建设手续。更重要的是,该项目是工业用地,不具备商品房销售条件。

2018年5月,石家庄市住房和建设稽查大队发出创新科技城风险提示,指出创新科技城并未取得建设预收相关证件,存在很大购房风险。

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创新科技城风险预警 图片来源:石家庄市人民政府

随后,刘朋立即找到开发商石家庄市京州房地产开发有限公司,要求退款。可多次接触下来,刘朋发现京州地产始终没有直视问题,每次都找借口推脱。

“作为一个集全家之力供出来的大学生,并且掏空家底买房的人来说,这三年非常非常煎熬。”刘朋表示,因为买房款是全家的血汗钱,担心家人承受不起这样的打击,根本不敢把具体情况告知家人,只能独自承受痛苦。

据另一位创新科技城业主透露,除刘朋外,还有百余名业主陷入同样的困境。购房四年,项目仍旧一片空地,与开发商协商退款,却被一拖再拖,甚至直接拒绝退款。

多次到有关部门反映后,京州地产终于给出协商办法:退款协议可以签,但必须把购房协议交出去,换成欠条。

作为保护自身合法权益的重要武器,“购房协议肯定不能交”,该业主表示,即使是交出购房协议换成欠条,开发商也并未完全履行承诺,“只给部分业主退了一次钱就再也没有下文了”。

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2020年6月,创新科技城业主在人民网领导留言板求助维权,但至今仍未得到答复。

复盘创新科技城的烂尾事件,北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出,创新科技城是工业用地,不能用来开发住宅,从土地管理的相关法律法规来看,属于违法用地。未取得规划许可证、施工许可证、预售许可证就违规建设、销售,也违背了城乡规划法、建筑工程施工许可以及商品房预售的相关规定。

至于京州地产提出的“以购房协议换取欠条”的做法,王玉臣律师指出,如果双方同意退房,一定要签署退房协议。欠条上也应该明确标注款项用途、何时支付,以及逾期支付应承担相应的违约责任等等。

除此之外,王律师建议购房协议尽量保存在业主手里,如果实在是需要交出,业主也要留好复印件,提交时让开发商写好收条,避免后续纠纷。

实控人被抓、预售监管资金消失

百岛绿城三期业主无奈贴钱盖房

2015年底,河北泰岳房地产开发有限公司以6.14亿元的价格顺利拍得百岛绿城地块。彼时,泰岳地产实力雄厚,频频参与社会公众活动,被认为是业界典范。

而百岛绿城,也符合泰岳地产的“身份”。坐落于新华区古城西路与植物园街交会处,涵盖异域风情商街、豪华社区会所、重点小学及幼儿园、卫生服务站等社区配套。优越的地段、豪华的配套,加上知名主持人代言和高频次曝光,使其在无预售证时,就被市场疯狂认购

开发前期,项目进展也确实符合公众期待:2017年,项目各栋楼先后获得预售证,施工现场也荣获当年市级安全文明工地称号。而此时,距离交房还有一年半的时间。

满怀美好期待的业主,没有第一时间拿到交房的钥匙,而是等来项目逾期交付的消息。随后业主多次信访反馈,人民日报等媒体也跟进报道,新华区也针对该项目成立了工作组,并督促项目于2019年底交房。

可直到年底,百岛绿城仍未交付。经业主上访投诉后得知,项目烂尾系开发商实际控制人王聚山,因涉嫌犯罪于2019年5月被公安机关采取强制措施。更重要的是,项目对外销售时并未取得预售证,因此预售资金也并未打入监管账户。如今开发商实控人被控制,预售监管资金也被挪用,不知去处。

本应被严格监管起来的预售资金被谁挪用?去向何处?

为了搞清楚这些问题,多名购房者在人民网领导留言板及河北省网络问政综合服务平台发起投诉,同时向市住建局申请公开百岛绿城三期项目预售资金使用情况。

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百岛绿城三期业主在人民网领导留言板对百岛绿城楼盘烂尾情况进行投诉

据查阅获悉,石家庄市政府和新华区住建局在上述平台回复称:由于该项目实际控制人涉嫌犯罪,已被公安机关采取强制措施,公司资金被挪用且账户被法院查封,目前公安机关正在对该案件进行侦查。经了解,剩余监管资金暂不能完成该项目的整体竣工。并表示,区工作组、专案组正在与有关部门对接和沟通,追缴外流资金,根据目前工作进展情况,5栋高层预计春节前后竣工。

可是如今六个月过去,直到目前,业主仍没有收到交房通知。更关键的是,6月初业主群接到通知:因项目资金短缺,不能正常交房,未交付的业主需要交2万元,同时返利5%,用于完成剩余工程达到交房条件。

据业主透露,无奈之下已有部分业主交了2万元建设费,也拿到了钥匙,但装修公司量房后发现,房子还是存在多处问题,没有达到入住条件。

“五证不全就开始预售是严重违法行为,商品房预售资金没有打到专项监管账户上,也违反了商品房预售资金监管条例。”王玉臣律师指出,泰岳地产提出的两万元建设费也毫无道理,根据规定开发商无权要求购房人在合同之外,再支付其它的购房费用,购房人有权拒绝。泰岳地产这样的做法既违约,又有违基本的诚信。

结合百岛绿城烂尾事件,王玉臣律师给出四点购房建议:

第一,一定不要买五证不齐全的房屋。之所以明确规定商品房预售必须取得五证,就是因为预售的商品房本身就是楼花,本身就有不小的风险,如果连最基本的五证都没有,就更没有保障.

第二,打款的时候,一定要注意是否打到了这个项目的预售资金监管账户上,千万不要随意打款,必须是这个项目的专门的预售资金监管账户。

第三,买房时千万不要轻易听信开发商的广告和宣传,防火防盗防虚假宣传。对于开发商承诺的事情一定要注意是否落到了合同里,如果没有,就要有将来实现不了的风险。

第四,如果遇到烂尾楼,要及时拿起法律的武器保护自己,否则可能面临房钱两空的风险。比如烂尾楼往往和开发商转移购房款,挪用监管资金有关。所以,业主可以向相关政府部门提起关于监管资金的相关政府信息和违法查处,请求当地相关部门做好预售资金的资金监管,查清预售房款的总额和已经支出的具体情况,查清是否存在转移预售资金的情况,如果存在,又转移到哪里,是否还可以追回。

资金链断裂烂尾五年

开发商售卖地下室、车位筹钱盖楼

位于长安区的赫石府,也是一个五证齐全却照样烂尾的“典范”。

据了解,赫石府一共规划12栋住宅,5栋高层及7栋洋房。其中,5栋高层涉及延期交房问题,共1096户。按照合同规定,17 #、18#楼2019年10月1日交房,20# 、29#楼2017年10月1日交房,30#楼2019年12月31日交房。目前,这五栋高层都没有交房。

20#楼业主李女士透露,购买时赫石府并未取得预售证,直到2016年,20#、29#楼才取得了预售许可证,随后李香等业主与石家庄市中融汇通房地产开发有限公司签订了正式购房合同,办理了商业贷款

李女士签署的正式购房合同上约定,20#于2017年10月交房,但目前20#、29#楼完全停止施工,车库等也没有任何施工现象,距交房时间已经逾期3年之久。

面对赫石府一直不交房的问题,李女士等业主一直在积极与中融汇通、相关部门沟通协商解决问题。每次反映后,开发商及施工单位均会给出一个交房或者施工节点,但那些承诺始终没有得到履行。

直到2020年9月,中融汇通给全体业主发了一份通知。通知表示,由于疫情和调控政策的影响,开发商面临资金回笼困难,导致赫石府项目延期交房。通知指出, 20#、29#业主需购买地下室、车位,销售款项进入到镇政府设立的专用监管账号,这部分资金将用于20#、29#的施工建设。

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赫石府开发商给业主的通知

车位和小房的价格并不算贵,但是包括李女士在内的业主大都不敢买。在他们看来,买车位和地下室的资金,对于后期项目的支撑来说杯水车薪;而且,在多年的交涉中,开发商在业主心目中已经没有任何信誉可言。“现在房子都没有正常交付,谁还放心再投入十几万元去买地下室和车位呢?”

或许是第一份通知并未起到太大效果,两天后,开发商再次发了一份通知给业主,这次主要是针对首付分期的业主给出了一些优惠政策,目的是希望大家尽快补交尾款。

事情到了这个地步,开发商的用意很明确,希望业主先垫资,也就是说项目前的困难“需要广大业主进行自救”。可是业主们也进退两难,投了钱,担心开发商不信守承诺存在风险,不投钱又害怕项目真的烂尾。

开发商无权要求业主购买地下室和车位来缓解自己的资金压力。业主所支付的购房款远远高于开发成本,业主之前支付的购房款去哪了呢?开发商应当努力自救,而不是让业主损失不断扩大。”王玉臣律师表示,如果业主确实有需要,可以视情况购买,但是不能被强迫。另外,如果业主真的购买,其支付的款项也必须转入专项预售资金监管账户里,只能用于该项目的后续建设。对新收入的款项相关部门也应当尽到监管职责,亡羊补牢。

烂尾盘维权的八个建议

“一旦发现自己买的房子要烂尾了,必须立刻展开行动,团结一切值得团结的业主,利用一切合法合规的法律手段。”对此,王玉臣律师给出八个维权建议:

1、尽快通过政府信息公开申请、个人银行流水查询等方式查清项目的预售房款监管情况,查看监管账户上是否还有预售资金,以往收取的预售资金使用动向等。一般而言,房款是远远高于开发成本的。因此如果不存在转移、挪用预售房款的情况,只要楼盘已经销售了大半,就不应当出现烂尾楼问题。

2、尽快提起相关的挪用预售房款资金查处申请,申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。

3、视情况提起逾期交房违约金的民事诉讼,追究相关的逾期交房违约金

4、强有力的组织至关重要。组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的,就像是一个部队没有军师旅团营连,没有严格的军纪。冲锋的号刚刚响起,就已经溃不成军。

5、优秀的业主代表至关重要。不少项目维权失败就是业主代表不给力,所以选择业主代表十分重要,一定要人品好,有时间,有头脑,愿意为大家付出。而且业主代表绝对不能只有一个两个,一定要有多个,且人数是单数。

6、一定要有保密机制和反搭便车机制。在维权过程中,如果没有反搭便车机制,维权很容易走向失败。我们团队办理此类案件的时候,和购房人建立委托关系前,会提出业主先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件,这个案子我们一定不会接。

7、如果楼盘彻底烂尾了,没有复活的可能,房子又根本没法使用,可以立刻起诉要求解除合同,返还购房款。必要的时候,可以申请开发商破产,在破产清算中行使业主基本债权优先权。但如果一个项目主体已经完工,这种情况不建议解除合同,可以把尽量推动复工作为第一目标。

8、如果楼盘前景还不错,相关政府部门也监管到位,可以多方协商,进行重组或者另外要求一个新的开发商接盘。