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烂尾四年,资金去向成谜,保定科华锦绣城能否顺利“复活”?

时间:3个月前

李念2015年购入的科华锦绣城,那是他计划里的婚房。 

项目位于河北省保定市满城区,由保定科华房地产开发有限公司(以下简称科华地产)开发建设。原本2017年交付的婚房,四年过去仍在施工。无奈之下,李念只能和家人一起,带着三岁的孩子住在出租房,不知道何时才能拿到那把开启新生活的钥匙。


在建房突然停工



公开资料显示,科华锦绣城建筑面积80000平方米,占地面积28000平方米,容积率2.3,五栋楼共约700户。

天眼查显示,科华地产成立于2003年,持股股东为河北中兴基业农业科技集团有限公司和康朝阳。该公司此前曾开发过保定科华锦东茗郡、唐县科华锦悦城等项目。

李念买房时,科华锦绣城五证尚不齐全。从认购协议及公开信息来看,科华锦绣城2014年10月开盘,2017年10月交付,可直到交付时,项目才取得一期预售证。

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认购协议 业主提供


经咨询发现,当时的新开楼盘大多五证不全。“那时大多数楼盘都是这样,加上开发商承诺证件肯定能办下来,”综合考虑后,李念于当年5月购入该房。

在该项目的房屋认购协议上,有两种付款方式:一种为一次性付款,另一种为商业按揭贷款。李念选择了第二种付款方式,他以3568元/平方米的价格签署了协议,并于2015年5月27日将201670元首付款,付给了名为“保定中兴恒基建筑材料有限公司”的商户。此后的按揭款,也一直打入该商户。

看着婚房一天天建起来,李念和家人对未来充满期待。可是,在约定时间到来之前,科华锦绣城却突然停工。李念回忆,第一期预售证下来的时候,1#2#3#5#已经封顶,剩余工程量并不算多。“当时觉得没有问题,售楼处也很正常,还安抚我们会按时交房。”

可在2016年未批先建责令停工之后,几年来项目依然停滞不前。“5号楼证件齐全至今,只安装了部分门窗,基本处于停工状态。”在去年的诉求信中,业主指明这一问题,并希望相关部门能推动项目施工建设。


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2020年业主诉求信

后来,李念又发现其付款的账户,并不是项目售楼处公示的预售资金监管账户。这也就意味着,在2017年10月预售证下发之前,李念和其他业主的购房款,并未按照相关法规得到政府部门监管。


项目建设资金去哪了? 



“五证不全就开始预售是严重违法行为,商品房预售资金没有打到专项监管账户上,也违反了商品房预售资金监管条例。”北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出,一般而言,业主所支付的购房款远远高于开发成本,因此楼盘烂尾往往和开发商转移购房款,挪用监管资金有关。

这一分析与业主猜想不谋而合。

对此,中房报京津冀与科华地产工作人员及项目售楼处电话求证,均未得到回复。而在记者采访负责此事的满城区住建局物业科负责人时,他否认了项目资金被挪用的说法,指出科华锦绣城资金紧张,主要是科华锦绣城“没算过来账”以及运营操作不当。

“近年来建设施工成本高涨,而当时项目定价低于目前建设成本。科华锦绣城销售均价在4000元/平方米左右,而当前建筑(一般质量)成本则在5000元/平方米左右。以2016年的销售均价和2021年的建筑成本来对比是不科学的。所以这么来看,项目其实是亏钱的。”上述负责人表示。

2014年开盘,2017年交房,科华锦绣城的成本测算,不该以目前建设成本与当时房价作对比测算。根据安居客数据统计,2015年5月满城区楼市均价为3673元/平方米,李念彼时购买科华锦绣城的价格为3568元/平方米,项目售价与市场同期房价相差不大。

那么,本该用于建设项目的资金,到底去哪儿了呢?

对此,中房报京津冀采访了满城区住建局预售监管账户负责人,他表示由于项目未批先建,因此取得预售证前,业主购房款并未打入预售监管账户。目前,预售监管账户的款项,已确保投入项目开发建设之中。而未纳入监管账户的资金动向正由公安系统进行调查。


消失又重现的“4号楼” 


业主购房款去向成谜,科华锦绣城4号楼消失又重现的操作,同样让人生疑。 

科华锦绣城原业主赵先生透露,他于2016年购置了该项目4号楼,购房协议的交付时间为2017年12月。可是五年来,1# 2# 3# 5#号楼陆续五证齐全并开始办理贷款手续,4号楼却始终未动工。

同一项目,同一时间开盘,不同楼栋建设时间相差为何这么久?对此,科华锦绣城售楼部负责此事的张经理此前曾对媒体表示:“项目最初设计的容积率高,后来被列入解遗项目,容积率被下调,所以4号楼和5号楼4单元就被取消了。”

“当时的退款条件是除房款外,还有月息1%(截至2019年6月底),外加2万元补偿。”赵先生表示,彼时业主们对此并不满意,因为几年过去,房价早已不是当时的水平。退房之后再买新房的价差,远不是这笔赔偿款可以弥补的。因此他们走访了政府相关部门,但依然被要求退房,无奈之下,只能办理退房手续。

与赵先生一样,同样被退房困扰的李先生,是5号楼4单元业主。小区其他楼栋已建成,但自己购买的房屋却没有盖,而且开发商对业主的赔偿标准“区别对待”,让李先生不知该找谁诉苦。

据李先生讲述,他是2016年底入手的5号楼4单元一套住房,购买时5号楼的预售证还没有办理下来。2019年初,他突然接到开发商通知,4号楼及其所购买的5号楼的4单元因为容积率问题不能动工。购买4号楼的购房者,除退还的房款外,还将被赔付月息1%外加2万元补偿。但5号楼4单元的购房者,开发商表示只退本金。

对此,李先生深表不解,也难以接受,“房子盖不成不是购房人的过错,而且,同样是退房,赔付的差别怎么这么大?”上述项目负责人张经理则表示,“可能是4号楼购房者和政府联系紧密一些,所以公司给他们的赔偿多一些。”

但这一说法并未得到满城区住建局认可。上述物业科负责人表示,4号楼确定赔付标准,是区相关部门多次与开发商协调沟通的结果。5号楼4单元主要为回迁户,关于销售及后续退款赔付的情况,他并不十分清楚。但从了解的信息来看,针对这些回迁户,项目已经开始着手建设回迁房,而这就是业主们猜测的再次复建的“4号楼”。

物业科负责人指出,这部分回迁房是在原4号楼和5号楼四单元取消后,用剩余的容积率来建设的。该楼共10层高,一梯三户,解决30户回迁人士安居问题。


烂尾四年谁该负责? 


房子没有按时交付,但每月的房贷缴费提示短信,却雷打不动地准时出现在业主们的手机里。

“除了还贷,还要租房子,交房租。”提前两年买房的李念,原本打算2017年房子交付后就装修结婚。不曾想,这个愿望竟遥遥无期。

与他一样焦急等待的,还有几百户居民。

“如果5号楼2600万元商业贷款能办理下来,项目建设问题将极大改善。但这笔钱依然不能完全覆盖,还有一部分资金缺口。”物业科负责人表示,目前经过政府核算,开发商还有约1000平方米的底商可以出售,工信局200万元返迁款拨付,以及项目预售监管资金近300万元,这三笔钱或许可以支撑项目剩余工程施工建设。如果顺利的话,大概2022年年底可以交付。

原本应于2017年交付的房子,被拖到了2022年,还是在理想状态下。李念心绪难平,不知道烂尾的这几年,谁该为此负责。

北京市盈科律师事务所律师高攀表示,五证不全却开盘销售、违规收取预收款、预售资金被挪用,这些问题首先要承担责任的是房地产开发企业,其次是新建商品房预售资金监管的主管部门、日常监管机构和监管银行

他解释,如果房地产开发企业确实挪用商品房预售资金,未将该资金用于该项目工程建设,那显然违反了法律规定,应对此负责,主管部门可以据此进行处罚。同时,根据购房合同,房地产开发企业未能按照约定按期交付房屋,是一种违约行为,也应对此承担违约责任。

“至于监管主管部门、监管机构和监管银行是否应负责,需要根据其是否尽到监管职责而定。”高攀说道。

“在已出台的各地预售资金监管实施细则中,监管主体一般包括监管银行和当地政府。但监管银行开发商的复杂关系一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进解释称,从理论上讲,银行是监管者,但银行往往也与开发商有业务上的往来。

“例如,开发商在投标或工程实施时会向银行借款,此时开发商若在工程实施中遇到资金困难,同时又没有达到拨款的工程进度要求时,银行如果不及时提供资金帮助,开发商很可能因为工程无法完成而无法偿还银行贷款,那么银行会陷入两难境地中。”严跃进说道。

错综复杂,却又无可奈何。在中房报京津冀电话采访时,物业科负责人刚刚从项目工地赶回来。自负责该项目以来,他几乎每天都会到项目现场,与业主沟通施工进度及相关问题。

他表示,为解决科华锦绣城开发建设中存在的问题,住建局已于2019年5月成立了工作专班,住建局领导甚至多次前往开发公司约谈公司负责人,要求开发商全力推进项目建设,尽快完工并向业主交房。

“住建局已经将开发企业违法违规信息移送公安系统,但目前追责还在其次,最主要的是聚集各方力量,优先保障项目正常运转,尽早让业主拿到钥匙,住进新房。”物业科负责人说道。

(应采访者要求,李念等皆为化名)