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第一太平戴维斯发布海口和三亚商用物业市场报告

时间:半年前

2022年1月7日,“焕新商务格局,共创总部经济新生态”招商局大厦A座品牌签约盛典暨第一太平戴维斯2021下半年海南媒体见面会于海口招商局大厦举行, 第一太平戴维斯发布《海口和三亚商用物业市场2021年回顾与2022年展望》报告,并见证招商局大厦与14家企业签约。海口市秀英区政府、招商蛇口海南区域、第一太平戴维斯等单位代表出席了此次活动,一同回顾2021下半年海南房地产市场情况及展望未来发展趋势,见证海口招商局大厦与多家企业强强联袂,共襄自贸港时代下的新机遇。

   焕新自贸港,引领海口发展

   当前,海南自贸港正着眼于打造更高水平开放经济新体制,力求成为国际重要消费中心,海南自贸刚正加速向“国际旅游消费中心”迈进。

   招商蛇口海南区域副总经理何峰在发言中表示:“招商局大厦作为招商局集团海南区域总部与集团旗下产业发展集聚基地,自诞生起即承载了‘百年招商局’建设自贸港的担当与决心。招商局大厦预计2022年6月正式交付,我们目前处在预招商的阶段,已经成绩斐然,预招商率超60%,在海南市场遥遥领先。招商局集团旗下多业务板块强势入驻,城市和园区综合开发运营、特色金融、综合交通等多产业板块协同助力,为兑现自贸港总部经济战略奠定坚实基础。招商局大厦作为自由贸易总部基地与海口城市封面级写字楼,招商局大厦将成为优质企业的交流、服务、发展协调平台、拉动强强联合,聚力共赢,共同焕新自贸港商务格局,共享海南宏大发展前景。”

   第一太平戴维斯华南区董事长林木雄在发言中表达了未来助力自贸港发展的规划:“海南作为我国最大的经济特区,享有实施全面深化改革和试验最高水平开放政策的独特优势,在发展过程中蕴藏着许多机遇。自第一太平戴维斯深入布局海南自贸港以来,一直致力于携手政府及客户加速推动海南进入一个更高层次的新阶段。未来,第一太平戴维斯将继续凭借全球化的视野和前瞻性的洞察力推进海口商业高速发展,赋能自贸港建设。”

   携手共赢,打造标杆之作

   依据海南“十四五”规划要求,海南省政府接连出台多项规划方案,为提升海南自由贸易港的消费环境注入全新动能,加速自贸港向“国际旅游消费中心”迈进。

   此次,第一太平戴维斯作为招商局大厦的首席招商代理,利用自身优质的国内外资源与丰富经验,为招商局大厦引入多家优质企业,助力招商局集团打造海南区域总部,构建旗下产业发展集聚基地,同时吸引众多优质企业入驻,以国际规格硬件与优质服务创建自贸港总部经济新生态。

   在第一太平戴维斯与现场嘉宾的见证下,招商局集团旗下招商海南、招商蛇口海南区域、招商银行海口分行、招商证券海口营业部、华南外运海南分公司、招商积余海南公司等多家单位强势入驻,麦格思、瑞奥德集团、盈科海口分所、招商港湾、北京丽贝亚、北京万喜餐饮集团、罗森7家知名品牌共同签约,招商局大厦A座计划2022年6月交付,至此预招商率已超60%,在海南市场遥遥领先,成就海南自贸港总部经济发展历程中又一高光时刻。

   前瞻趋势,解读市场动态

   活动上,第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售物业等方面精准及深入地剖析了2021年海南商用物业市场的动态,并前瞻未来市场发展趋势。

   第一太平戴维斯海口和三亚商用物业市场2021年回顾与2022年展望

   海口

   优质写字楼 —— 需求增长稍放缓,但仍及历史年均水平,空置率降至近三年半最低

   2021年前三季度,海口地区生产总值达到人民币1,401.63亿元,同比上升12.0%。其中,第三产业增加值为人民币1,150.64亿元,同比增长13.4%。全市产业结构持续优化,三产占比达82.1%,较2020年提高1.6个百分点。

   2021年,全市迎五个新项目交付入市,为市场带来9.1万平方米新增供应。截至年底,海口写字楼物业市场总存量同比上升9.0%,至110.2万平米。其中,甲级写字楼共计75.2万平方米,占全市总存量的68.3%;准甲级写字楼共计35.0万平方米,占总存量的31.7%。

   2021年下半年,专业服务、TMT行业租赁需求稳定增长,但房地产行业需求增长有所放缓,全市半年度净吸纳量因此环比下降26.1%。受此影响,全市年度净吸纳量亦同比下降2.6%,至10.0万平方米。

   整体而言,尽管本年全市净吸纳量有所下降,但尚可企及过去六年年均水平。同时,市场新增供应又相对较少,因此截至年底,全市平均空置率环比下降1.8个百分点、同比下降4.0个百分点,至35.3%,系三年半以来最低值。

   2021年,业主心态普遍保持谨慎乐观,全市优质写字楼租金指数环比维稳,同比微升0.2%,平均租金录得人民币每平方米每月115.1元。

   展望

   2022年,海口预计有21个项目交付,将为市场带来87.2万平方米写字楼面积。届时,全市总存量预计同比扩张79.1%,至197.4万平方米。

   尽管随着自贸港建设的推进,市场仍有望吸引更多来自TMT、专业服务、能源等行业的租赁需求,然而受大量新增供应入市影响,全市平均空置率预计有所上升。

   大量新增供将显著加剧市场竞争,业主心态将受较大冲击,其租金预期预计有所下调,全市平均租金料将因此下降。

   零售 —— 旅游消费强势推动消费市场升温,零售商积极扩张助力空置率环同比齐降

   2021年,海口消费市场持续升温。截至第三季度末,全市社会消费品零售总额累计达人民币738.5亿元,同比增长31.4%,增速高于全国15.0个百分点。

   2021年,海口零售物业市场仅一个新增供应入市,为市场带来6.6万平方米供应面积,全市总存量随之同比上升4.7%,至约146.6万平方米。

   2021年,政策利好持续助力本地消费市场升温,受此推动,除免税店扩张活动保持活跃外,餐饮、休闲与娱乐相关品牌租赁需求亦有积极表现。截至年末,全市平均空置率环比下降1.1个百分点、同比微降0.1个百分点,至15.3%。

   本年,市场整体需求积极向好,全市零售物业市场首层平均租金录得人民币每平方米每月340.3元,租金指数环比上升1.3%、同比上升3.9%。

   展望

   2022年,全市预计有七个零售项目入市,共计为市场带来约62.1 万平方米新增供应。截至年底,全市总存量预计同比扩张42.3%,达208.6万平方米。

   2022年,餐饮、休闲娱乐业态租赁需求预计继续上升,但鉴于市场将迎来大量新增供应入市,且新项目多位于新兴商圈,项目招商难度仍属较大,全市空置率料将结构性上升。

   宏观政策利好将持续,优质项目的租赁需求预计增加,其租金预计稳中有升。尽管如此,新增供应的放量或将抵消上述利好,全市平均租金预计维稳。

   三亚

   优质写字楼 —— 需求于存量项目中释放,各项目空置率录得9至12个百分点同比降幅

   2021年前三季度,三亚地区生产总值达人民币568.3亿元,同比增长14.8%,增速高于全省2.0个百分点。其中,第三产业增加值同比增长19.1%,至人民币416.5亿元。全市三产占比达73.3%,同比提高2.0个百分点,产业结构不断升级。

   2021年,市场未有新项目入市,全市甲级写字楼总存量维持在9.7万平方米。

   年内,房地产、零售与贸易、专业服务及金融行业仍为租赁需求主要来源,且市场录得多宗大面积租赁成交。鉴于市场无新增供应入市,上述需求继续在存量项目中释放,本年各项目空置率录得9.0至12.0个百分点同比降幅。

   2021年,尽管仍有部分租赁需求释放,但市场情绪更趋理性,业主亦适当调整其租金预期,全市平均租金因此小幅下降。截至年末,全市平均租金降至人民币每平方米每月120.0至135.0之间。

   展望

   2022年,预计有6个项目入市,为市场带来合计16.9万平方米写字楼面积。随着新项目落成,三亚写字楼物业市场规模、楼宇品质等有望逐步提升。

   未来,源自房地产、零售与贸易、专业服务及金融行业的租赁需求预计保持稳定,并成为市场去化的重要支撑。

   2022年市场将迎较当前存量而言较大规模的供应入市,项目间租赁竞争预计加剧,全市平均租金或有所下降。

   零售 —— 免税政策红利继续释放,消费市场高速增长,社零增速较全国高42.3个百分点

   2021年,得益于免税消费强劲推动,三亚消费市场继续保持高速增长。前三季度,全市社会消费品零售总额增长至人民币394.3亿元,同比增速高达58.7%,高于全省26.8个百分点,高于全国42.3个百分点。

   2021年,全市未有新购物中心开业,购物中心总存量维持在35.6万平方米。

   年内,本地购物中心持续吸引优质品牌进驻。其中,时尚、餐饮、配饰(钟表、箱包及珠宝类)业态仍积极扩张。此外,在离岛免税政策红利的持续释放及旅游消费规模扩大的共同推动下,优质零售品牌对进驻本地免税市场持续展现较强意愿,市场录得多个海南首进品牌。

   展望

   2022年,全市预计有两个新增购物中心开业,合计为市场带来11.9万平方米新增供应。

   2022年,得益于旅游消费的带动,零售商扩张信心预计持续积极。更多优质零售品牌有望进驻三亚,市场租赁需求将持续畅旺,全市空置率预计下调。

   受积极供需关系影响,三亚零售市场优质项目租金水平料将有所提升。

   第一太平戴维斯海南公司总经理吴欣欣表示:“随着海南自由贸易港建设的加速,海口、三亚商用物业市场涌现出了众多优质项目,供应端进入了向品质化、国际化、绿色环保化全面更新迭代的阶段,而市场需求端,则依托旅游业、现代服务业和高新技术产业三大核心产业的快速发展和产业升级,实现了大量专业服务、信息技术和零售贸易等行业的客户成交。海口、三亚优质写字楼市场空置率均创自贸港政策发布以来新低。

   招商局大厦作为海口标杆写字楼项目的代表,能够全面、充分的满足总部企业与知名跨国企业的选址需求,第一太平戴维斯作为国际化的专业机构,亦将凭借专业服务体系与丰富在地经验为大厦租户提供全方位招商服务,与招商局集团携手共铸自贸港商务封面,助力自贸港产业升级。”



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