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虚假宣传、货不对板、质量存疑,频遭投诉的中铁诺德逸府竟用一份协议了事?

时间:半年前

“我卖了原本的房子,拿出全部存款背上未来20年的房贷,满怀憧憬地想象未来生活的时候,却在新房里重重摔了一跤。”

“发现房子问题一年多,问题只增不减,一个没解决……投诉无门,也不知道找谁才能解决……中铁还能信任吗?……”

这是来自诺德逸府业主的疑问,也是现下楼市中真实的写照。

诺德逸府位于丰台区南四环,现如今基本售罄。项目由央企中铁打造,质量本该有所保证,可是却因各种问题屡遭业主投诉。

[01]公区、室内问题不断,“精装修”竟成“全装修”?

虚假宣传、货不对板、装修减配、质量问题……央企品牌的诺德逸府频频“翻车”。项目公区、室内问题不断,从“精装修”摇身一变成“全装修”,细数问题竟多达十余处。

1.项目宣传1-3层外立面为干挂石材,交房时被改为涂料

效果图(来源:诺德逸府公众号)

楼体实拍

2.小区大门与沙盘不符。

沙盘大门

大门实拍

3.楼栋外立面鼓包、脱色。

鼓包

脱色

4.外墙保温材料不符合B1质量标准,一点就着,耐火性极差,存在安全隐患。

保温材料实验(业主提供)

5.单元入户门大小不一、简陋,与同类型小区相差甚远。据业主说,销售宣传诺德逸府装修标准和用料都比同为限竞房的春风和院及臻御府要高档很多,但现在与宣传严重不符。

6号楼单元门(正常)

2号楼单元门

5号楼单元门

业主提供

业主爆料

同类型小区单元门对比

6.楼道以大白墙示人,而从销售给业主发的《公区墙面贴砖示意图》中可以明确的看到贴砖范围。

楼道大白墙

公区贴砖范围

7.内墙墙面水泥强度不够,导致一扣就掉。

楼道内墙

8.售楼处公示的房屋分层平面设计图与规自委备案设计图有出入。

售楼处公示的设计图(业主提供)

规自委备案设计图(业主提供)

9.118㎡、137㎡户型的防火门和入户门距离由宣传时的1.4米缩短为60厘米,销售曾经承诺的门口约2㎡赠送面积可以放鞋柜如今也没有。据了解,现项目B1户型图上已没有入户门与防火门数据标注。

防火门实拍

样板间实拍赠送(鞋柜)位置

早期户型图(业主提供)

现在户型图(来源:中铁置业公众号)

10.防火门与入户门距离极近,开合存在安全隐患。

防火门安全隐患

示意图

11.诺德逸府宣传房屋为精装修,业主称,他们维权后开发商又改口为全装修

来源:中铁置业公众号

业主爆料

12.厨房墙面及地面未按合同要求全部贴砖。

合同截图

样板间VR效果展示

厨房实拍

13.石膏基底层未按要求刷石膏,涂料下全是沙子。

室内墙面实拍

[02]多次协商沟通,所有问题能止于一份《协议》?

对于房屋出现的这些问题,业主和开发商多次沟通,提出了两大诉求:一、开发商进行整改并按照宣传交付标准交房;二、开发商给有意向退房的业主出具一个说明或函,通过办理贷款的支行提交到央行去审,恢复其首套购房资格。不过,业主和开发商沟通的并不顺利,问题一直没有得到解决。据了解,年前丰台住建委协调建群沟通时,项目负责人甚至两次退群。

诺德逸府房屋问题一拖再拖,遭到业主多次投诉。去年12月,部分业主向丰台住建委反映诺德逸府房屋问题,得到的回复是“施工单位按照图纸施工”。而今年1月,有业主向丰台住建委申请获取诺德逸府2#的施工图纸、结构图及公区所有施工图,得到的答复是该单位“未制作也未获取,信息不存在”。这里难免要画一个大大的问号。

丰台住建委早期回复

丰台住建委后期回复

3月3日,开发商似乎带着“诚意”来了。开发商出具一份《公共区域升级改造工程委托协议》,升级可以,但也有条件。开发商要求同单元同层全部签署完后方可对该层实施升级改造,签订时间截止3月15日。开发商真的很“聪明”,所有业主同意签署此协议或许不容易实现,因为并非所有的户型都有问题,比如公区的防火门只波及边户,对于其他户并无影响。

《诺德逸府公共区域升级改造工程委托协议》

开发商的这一表态,部分业主表示此份协议的霸王条款和模糊说明,损害了他们的合法权益,他们不接受。

面对各业主的质疑,3月9日诺德逸府针对公区升级改造再发声明。其中提到项目将按照原定的6月30日交房。不过,对于公区改造部分,开发商称“因升级涉及到公共区域,故‘同楼栋同单元同楼层’全部签订完毕后才能开始施工”。相关楼栋的公区改造工程将分别在7月底和9月底完工。这难道不是变相的延迟交房且不用赔钱的“神奇”操作吗?

对于厨房区域未按照合同要求全部贴砖,开发商称“房屋集中交付后一年内,委托方自行拆除全部橱柜后,受托方将对户内橱柜后墙面、地面瓷砖补贴施工”。就算将橱柜拆除,贴完砖,那之后又该如何呢?什么时候开发商按规定履行合同内容还要业主“自掏腰包”了?

来源:诺德逸府公众号

[03]律师:依法维权,保护自身合法权益

针对诺德逸府这些问题,我们咨询了北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师,听一听她从法律方面为购房者提出的专业解答及维权帮助。

1.《公共区域升级改造工程委托协议》是否存在霸王条款?

合同上未对公区装修有约定的大前提下,如果业主对开发商前期宣传有着充足证据,那这个协议是有一定问题的,不符合开发商当时的宣传承诺。现在开发商提出额外要求,要求业主在一定时间全部签署完,就有失公平,确实有霸王条款的情况在。

但可能还要从开发商的角度看。首先,他们会认为合同里没有约定,宣传上来说可能并不构成业主所认为的这种状态,现在他们为业主做这些事情是基于他们的主观意愿。在这个情况下,业主就不能对他们有特别高的额外要求。

这两种情况有两种不同的背景,背景不同会影响开发商认为升级改造是他们应该做的还是愿意做的。

2.实物楼体材料与宣传图不一致,是否构成虚假宣传?业主应该怎么做呢?

虚假宣传的情形可能是存在的。如果效果图以小字标注了“具体以合同约定为准”,那也没关系。一是字体比较小,正常人是不容易发现的;二是开发商做这种宣传对购房者来说确实有很大的影响。

对于这种情况,业主可以去市场监督管理局要求对其项目虚假宣传做认定。

3.对于楼体起鼓的质量问题,业主应该怎样维权?

因为没有到交房期,所以不确定开发商在交房期之前会不会对楼体进行整改。不过,项目快交房了,如果按正常逻辑来说,肯定交房的时候也是这样。但业主也不能说开发商现在就违约,法律规定过了时间点才能做认定。

业主可要求住建部门对起鼓的质量问题进行检查。同时,业主还可申请建设主管部门对开发商项目所存在的质量问题进行查处,责令开发商进行整改,恢复到符合法律规范的状态下。

4.业主自行拆除全部橱柜后,开发商才会进行补贴瓷砖。对于业主,开发商这种做法是必须接受的吗?

合同写的清楚的情况下,业主有权拒绝开发商提出的附带条件,并向法院起诉。起诉的方向有两个:一、要求开发商履行合同,全部贴砖;二、赔偿全部贴砖的费用。

5. 改造的相关楼栋延期交房,这个是合规合法的吗?

从法理上来讲,业主是可以主张逾期交房的违约金的。业主买的房子不仅要对专有部分进行使用,还要对公区进行使用。如果没有完全改造好的话,那势必会影响生活质量,这样开发商是没有完全履行合同义务的,业主有权主张赔偿。不过,实践中法院可能未必能够支持。如果公区未到一定严重程度,可能是未必支持业主相应的赔偿或违约金的。

6.双方无法达成一致意见,业主要想解除合同退房,首套购房的资格该怎么办呢?

法院在审查合同解除时考虑的因素比较多、标准比较高,房屋有问题并不一定能退房。如果是由于公区减配、双方无法达成一致意见,那业主解除合同的难度是比较大的。

在证据充足的情况下,如果业主能得到法院的支持,业主首套资格的损失法院是会考虑到的。关键在于,业主退房的理由能否成立。


截至发稿前,开发商仍要求业主签署协议,据了解,已有部分业主签署。不过距离协议截止日仅剩两天,能否全票通过还未可知。针对此事件,凤凰网房产北京将持续关注。